La rédaction d’un bail commercial implique certaines précautions : il s’agit d’un engagement important, pour votre activité et votre entreprise, sur plusieurs années… Justement, vous vous demandez quelle est la durée d’un bail commercial ? Quand et comment un tel contrat arrive à son terme ? Voici ce qu’il faut savoir !
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Au moment de la signature de votre contrat de bail commercial, vous devez fixer une durée avec votre bailleur. Une durée de contrat qui peut être fixée librement si elle est supérieure à 9 ans – selon l’article L 145-4 du Code de commerce.
La durée minimale d’un bail commercial
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Vous conservez cependant la possibilité de résilier le contrat de bail « 3 6 9 » tous les 3 ans !
La durée maximale d’un bail commercial
Dans la pratique, la durée maximale d’un bail commercial est de 12 ans. Au-delà, vous devez nécessairement signer un bail commercial notarié, aussi appelé « bail emphytéotique », qui peut aller jusqu’à 99 ans.
À noter :
Le renouvellement de bail commercial n’est pas automatique. Il résulte :
soit du preneur, qui peut formuler une demande de renouvellement du bail ;
soit du bailleur, qui peut proposer un congé avec offre de renouvellement.
Peut-on résilier un contrat de bail commercial en cours ?
Comme évoqué précédemment, en tant que locataire, vous avez la possibilité de faire une demande de résiliation tous les 3 ans au cours de la durée initiale du bail. C’est la raison pour laquelle le contrat de location est appelé bail 3 6 9.
Si vous souhaitez ainsi résilier votre bail commercial, vous devez signifier votre décision au bailleur :
- par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception dès lors que la résiliation se fait à l’expiration d’une période triennale ou au titre d’un départ à la retraite ;
- par acte d’huissier, si le bail est résilié à son terme ou au cours de la période de tacite prolongation.
La rupture d’un bail commercial doit respecter un préavis de 6 mois, sauf si le bail de 9 ans arrive à son terme : un congé doit être délivré dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat selon l’article L.145-10 du Code de commerce.
À noter :
Votre bailleur ne peut résilier un bail commercial qu’au moyen d’un acte d’huissier.
Est-il possible de définir une durée ferme pour un bail commercial ?
Depuis la loi Pinel instaurée le 18 juin 2014, vous ne pouvez plus établir de bail 3 6 9 à durée ferme. Cependant, quelques exceptions existent, notamment :
- les baux d’une durée supérieure à 9 ans ;
- les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
- les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
- les baux de locaux de stockage, comme mentionné dans l’article 231 ter (III, 3°) du Code général des impôts ;
- les baux relatifs aux résidences de tourisme classées, comme l’indique l’article L. 145-7-1 du Code de commerce.
Durée d’un contrat de bail commercial : les cas particuliers
Le bail dérogatoire
Un bail dérogatoire peut prendre la forme (entre autres !) d’un ou plusieurs baux de courte durée successifs. Il peut être conclu pour une durée maximale de 3 ans et permet notamment de ne pas vous engager sur le long terme, d’évaluer la pertinence d’un emplacement ou encore d’organiser une opération commerciale ponctuelle !
Le bail commercial de plus de 12 ans
Vous pouvez, avec l’accord du bailleur, fixer librement la durée d’un bail commercial si sa durée initiale est d’au moins 9 ans. Si vous souhaitez que votre contrat de location dure plus de 12 ans, la signature doit être effectuée devant notaire.
À noter
Notez aussi que le plafonnement des loyers – qui consiste à contenir le montant des loyers en fixant un plafond – ne s’applique pas aux baux commerciaux dont la durée initiale est supérieure à 9 ans !
Clauses contraires : sanctions et conséquences
Une sanction s’impose si l’une des deux parties ne respecte pas les clauses d’ordre public, notamment la durée, qui ont été validées lors de la signature du bail commercial. Si la clause contraire est non écrite, elle est réputée n’avoir jamais existé et ne peut, par conséquent, s’appliquer ou être exécutée.
Ainsi, selon l’article L. 145-15 du Code de commerce, si la clause relative à la durée fait échec au droit de renouvellement du bail commercial, elle est réputée non écrite. Le preneur peut alors faire une demande d’extension du bail à 9 ans. En revanche, le bailleur ne peut se prévaloir d’une durée ne respectant pas le statut des baux commerciaux.
La durée de votre bail commercial revêt une importance particulière, surtout si vous souhaitez avoir le droit de résiliation à chaque échéance triennale. Pour éviter de futurs litiges avec le bailleur, restez attentif aux clauses du contrat au moment de conclure un bail. Vous souhaitez en savoir plus ? N’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé !