Lors de la rédaction d’un contrat de bail commercial et des négociations associées, la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire constitue un point de vigilance : s’il est fréquent que des clauses spécifiques viennent déroger à la règle, l’article 606 du Code civil précise que les gros travaux sont à la charge du propriétaire. Les autres sont à votre charge, en tant que locataire. Mais dans la pratique, comment déterminer qui est en charge des travaux ? Focus.
La répartition des charges dans le bail commercial
Quels sont les travaux à la charge du bailleur ?
Par défaut, les travaux considérés comme étant à la charge du bailleur sont les suivants :
- les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire celles qui concernent la structure de l’immeuble loué ;
- les travaux justifiés par un cas de force majeure ou par la vétusté de l’immeuble ;
- dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatif à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ;
- les travaux de mise aux normes de l’immeuble ou ceux exigés par l’Administration.
Quels sont les travaux à la charge du preneur ?
Pour connaître les travaux de menu entretien et les réparations courantes qui sont, en principe, supportées par le locataire, vous devez vous référer à l’article 605 du Code civil.
Parmi les travaux d’entretien et de réparation à votre charge se trouvent donc :
- l’entretien des appareils de chauffage et de climatisation,
- l’entretien des chaudières,
- l’entretien des sanitaires,
- les travaux de rénovation des peintures,
- etc.
La distinction entre gros travaux et entretien des locaux
L’article 606 du Code civil précise que : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Autrement dit ?
- Les grosses réparations sont à la charge du bailleur,
- Les réparations relevant de l’entretien courant sont à la charge du locataire.
Les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil
Les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure de l’immeuble loué. Votre propriétaire doit notamment assumer la rénovation de la toiture ou l’amélioration de l’isolation.
Les grosses réparations portent également sur certains éléments annexes permettant d’assurer le clos et le couvert. Les portions de canalisations et de tuyauteries situées dans les murs et plafonds, par exemple !
À savoir
Le juge peut compléter la liste des gros travaux dès lors qu’il estime que le coût des réparations le justifie. Si les travaux d’entretien incombent habituellement au locataire, le juge peut décider qu’ils doivent être supportés par le propriétaire s’ils sont particulièrement onéreux.
C’est donc en fonction du type de travaux qu’il est possible de savoir si c’est à vous, locataire, ou à votre bailleur de prendre en charge les réparations.
Bail commercial et travaux d’amélioration : retrouvez qui paie quoi !
Répartition des travaux et bail commercial : les exceptions à connaître
Vous l’avez compris : le locataire doit financer les travaux d’entretien courant, tandis que le propriétaire assume la charge des grosses réparations. Mais en matière de baux commerciaux, des exceptions existent !
- Si les réparations réputées à votre charge sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, elles peuvent être reportées sur le propriétaire.
- Si vous manquez à votre obligation d’entretien des locaux loués, les grosses réparations devant être effectuées à la suite de cette faute seront à votre charge.
- Si vous faites réaliser des travaux sans avertir le propriétaire et qu’ils occasionnent de grosses réparations, le propriétaire peut refuser de les payer.
Exemple
En cas de désamiantage des locaux où travaillent des salariés, le locataire est fondé à évacuer les locaux et cesser de payer les loyers.
Un propriétaire de locaux commerciaux loués a fait réaliser des travaux de remplacement de la toiture composée de plaques de fibrociment contenant de l’amiante. Suite à une visite de l’inspecteur du travail, le locataire a fait évacuer les salariés et refusé de payer les loyers pendant les travaux.
Le propriétaire a contesté en justice le refus de payer les loyers au motif que des prélèvements d’air effectués le jour de la visite de l’inspecteur du travail s’étaient révélés négatifs, et qu’aucune décision administrative ne contraignait le locataire à quitter les lieux.
La Cour de cassation a considéré qu’en dépit des résultats négatifs des mesures d’empoussièrement, il n’était pas possible d’affirmer que la poursuite des travaux dans les conditions constatées ne présentait aucun risque pour les salariés. Par suite, le bailleur avait manqué à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des locaux loués ; ce dernier était donc fondé à refuser de payer les loyers pendant la période des travaux.
Avant de signer votre bail commercial, prenez le temps de négocier une clause précisant la répartition des charges et des travaux. Pour éviter tout litige, celle-ci doit décrire aussi précisément que possible la nature des réparations supportées par chaque partie. Négocier cette clause est capital, d’autant plus que les travaux effectués au cours du bail commercial peuvent entraîner un déplafonnement des loyers... D’où l’importance d’être conseillé par un avocat spécialisé !
Vous souhaitez en savoir plus sur les travaux au cours d’un bail commercial ?
