Un contrat de bail commercial peut avoir une véritable incidence sur votre entreprise, si bien que sa signature pose un certain nombre de questions : montant du loyer du bail, indices des loyers, modalités du renouvellement de bail…
En 2014, la loi Pinel du 18 juin 2014 – ou loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises –, a apporté des modifications importantes au régime des baux commerciaux, notamment en renforçant la protection des locataires. Faisons le point sur la loi Pinel et le bail commercial !
La loi Pinel et les modifications relatives au prix du loyer
Le lissage des augmentations de loyer
Lorsque l’augmentation de loyer de baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 dépasse 10 % du loyer acquitté l’année précédente, et qu’elle n’est pas calculée en considération de l’indice de référence, elle se trouve lissée. Et ce, dans trois situations :
- en cas de renouvellement de bail, sauf s’il s’est prolongé par tacite prorogation pendant plus de 12 ans ;
- dans le cadre de la révision triennale légale ;
- dans le cadre de l’indexation conventionnelle si le loyer varie de plus de 25 % par rapport au loyer initial.
Avec la loi Pinel, la variation découlant d’une révision du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
À noter
Le dispositif ne limite pas l’augmentation à 10 %. Elle lisse seulement l’augmentation à hauteur de 10 % chaque année. Par exemple...
- Un loyer est de 20 000 €, déplafonné à 25 000 €, ce qui représente 25 % d’augmentation.
- L’augmentation de 25 % doit être étalée sur 3 ans :
- Année N : 20 000 + 10 % = 22
- Année N+1 : 22 000 + 10 % = 24 200 €
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La loi Pinel, le bail commercial et l’indice du coût de la construction
L’indice du coût de la construction, jugé trop inflationniste, est remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour le calcul de la révision triennale et lors du renouvellement du bail.
La suppression de la référence à l’indice du coût de la construction concerne la règle du plafonnement du loyer révisé ou renouvelé, mais il reste possible de choisir cet indice pour le calcul d’une révision conventionnelle. La référence à l’indice du coût de la construction (ICC) ne va donc pas disparaître de tous les baux commerciaux !
La loi Pinel, l’état des lieux et la répartition des charges et travaux
L’état des lieux obligatoire
Pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, et tous ceux conclus antérieurement, la loi Pinel oblige l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie en cas :
- de conclusion d’un bail ;
- de cession d’un droit au bail ;
- de mutation à titre gratuit du fonds.
Cet état des lieux doit être effectué contradictoirement et amiablement entre les parties – ou, à défaut, par un tiers mandaté par elles –, et annexé au contrat de location.
Si l’état des lieux n’est pas établi amiablement et contradictoirement, il est établi par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, avec partage des frais par moitié. À défaut d’état des lieux, le locataire n’est plus présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et toutes clauses contraires dans le bail sont réputées non écrites.
La répartition des charges locatives et travaux
Pour réduire les litiges et vous permettre, lors de la signature du bail, d’apprécier la répartition et le montant des charges et travaux à supporter, tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 doivent comporter :
- un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail commercial ;
- une indication de leur répartition conventionnelle entre le bailleur et le locataire, sachant que les grosses réparations citées dans l’article 606 du Code civil, tout comme les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité, ne peuvent plus être à la charge du locataire.
L’inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.
Par ailleurs, en cours de bail, le bailleur doit désormais informer le locataire des nouveautés en termes de charges, impôts, taxes et redevances. De la même manière, lors de la conclusion d’un bail et tous les trois ans, le bailleur doit communiquer :
- un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, en précisant leur coût.
La loi Pinel et la durée du bail commercial
Le renoncement à la faculté de résiliation triennale
Jusqu’à la loi Pinel, un bail commercial pouvait donner au locataire la possibilité de renoncer à sa faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale. Désormais, l’insertion d’une telle clause n’est plus possible, sauf si le bail est conclu pour plus de 9 ans.
La résiliation anticipée de baux commerciaux avec la loi Pinel
La faculté de résiliation à tout moment, accordée au commerçant qui fait valoir ses droits à la retraite ou qui est frappé d’une invalidité, est étendue à ses ayants droits en cas de décès. Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter du 20 juin 2014.
Le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception
La dénonciation d’un bail commercial devait obligatoirement être effectuée par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par voie d’huissier de justice. Avec la loi Pinel, le congé peut désormais être donné au libre choix des parties sous forme imposée dans le bail. Cela peut être effectué par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.
En revanche, l’offre et le refus du renouvellement du bailleur ainsi que le congé donné par le locataire à l’issue d’un bail poursuivi en tacite prolongation continuent d’être soumis au formalisme de l’acte extra-judiciaire.
À noter
Cette simplification, qui n’est pas générale, risque de nuire à la sécurité juridique. D’autant plus que le congé doit comporter des mentions obligatoires à peine de nullité qui risquent d’être omises !
L’aménagement de la clause de garantie solidaire
La cession du bail commercial assortie d’une clause de garantie du cédant au profit du bailleur reste possible, mais…
- le bailleur peut invoquer la clause de garantie seulement durant 3 ans à compter de la cession du bail ;
- le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle les sommes auraient dû être payées.
À noter
Cette nouvelle règle s’applique aux contrats conclus à partir du 20 juin 2014, mais il est possible d’y déroger dans le bail en prévoyant que la garantie s’étend sur toute sa durée.
Elle ne s’applique pas aux contrats conclus avant le 20 juin 2014 qui ne contiennent pas de clause de garantie solidaire.
La loi Pinel et la création d’un droit de préférence en cas de vente
Comme pour un bail d’habitation, la loi Pinel instaure pour le bail commercial un droit de préférence en faveur du locataire en cas de mise en vente du local commercial, sauf exception. Dans un tel contexte, le bailleur doit informer le locataire du projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
À peine de nullité, cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et vaut offre de vente. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
À noter :
Ce droit de préférence inscrit dans le Code de commerce n’est pas d’ordre public : il est possible de prévoir, dans le bail commercial, la renonciation du locataire à ce droit.
Vous l’aurez compris : la loi Pinel et le bail commercial, c’est un certain nombre de changements à connaître pour être sûr de signer un contrat dans les meilleures conditions. Si des questions restent en suspense, nos équipes se tiennent à votre disposition pour y répondre ! Les avocats Fiducial Sofiral sont à votre écoute
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