Arrivé au terme de votre bail commercial, vous avez le droit d’en demander le renouvellement si vous répondez à trois critères : 1. Vous êtes propriétaire du fonds de commerce. 2. Vous êtes immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE). 3. Vous avez exploité le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
IMPORTANT : Il est essentiel de renouveler votre bail. À défaut, il sera prolongé et, lorsque sa durée totale aura dépassé douze ans, votre bailleur pourra déplafonner votre loyer !
Lorsque vous renouvelez votre bail commercial, en principe, seul le loyer est modifié. En pratique, mieux vaut cependant comparer les clauses de l’ancien et du nouveau bail. Mais quelles sont les clauses à surveiller ? Voici huit points de vigilance à connaître avant de signer un renouvellement.
La désignation des lieux loués
La désignation des lieux loués n’est autre que leur description détaillée. Dans tout nouveau bail, vous devez vérifier que celle-ci est conforme à celle du bail précédent, et qu’aucun élément n’a été oublié : cour, cave, passage… la désignation des lieux loués doit rester identique sur le nouveau bail !
La durée du bail commercial
Dans la plupart des cas, les baux commerciaux sont consentis pour une durée de neuf années.
Attention : le bail renouvelé peut prévoir une durée supérieure à neuf ans. Dans ce cas, le loyer est automatiquement déplafonné – ce qui n’est pas dans votre intérêt.
La destination des lieux
En général, un bail précise l’affectation qui doit être donnée aux locaux commerciaux. Autrement dit, leur raison d’être et l’usage qui en sera fait : c’est ce que l’on appelle la destination des lieux. À la fin du bail, et avant tout renouvellement, vous devez alors vérifier que les activités autorisées correspondent bien aux activités poursuivies, en particulier si vous avez diversifié votre activité en cours de bail.
Conseil : si votre bail est dit « tous commerces » (permettant tout type d’activité commerciale), veillez à ce que la clause de destination reste identique car elle permet de valoriser votre bail en cas de cession ou de vente de votre fonds de commerce.
La répartition des charges lors d’un renouvellement de bail
Lors de l’établissement d’un bail commercial, bailleur et locataire ne peuvent pas convenir librement de la répartition des charges. En effet, certaines d’entre elles ne peuvent pas vous être imputées :
- les grosses réparations ;
- les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des locaux, s’ils relèvent de grosses réparations ;
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des locaux ;
- certains impôts personnels au bailleur.
À noter : la taxe foncière et les taxes additionnelles, les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement restent imputables sur celui-ci. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre vous et le bailleur !
Les travaux de mise en conformité des locaux
En principe, la charge des travaux de « mise aux normes » des locaux loués incombe au bailleur, sauf stipulation expresse contraire du bail.
Cette règle n’étant pas à l’avantage du bailleur, celui-ci peut prévoir une clause qui le décharge de ces travaux dans l’offre de renouvellement. À vous de vous y opposer !
À noter : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les travaux incombent au bailleur s’ils relèvent de grosses réparations. Toute clause contraire du bail est réputée non écrite.
La contribution, impôts et taxes
En l’absence de clause précise, le bailleur ne peut vous faire supporter les charges qui sont, par leur nature, liées à la propriété : impôt foncier, assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, etc. Si le bail précédent ne mentionnait pas ces charges, le bailleur doit continuer de les supporter. Pas question de transférer leur coût sur vous, locataire, lors du renouvellement du bail !
Le loyer de renouvellement du bail commercial
La fixation du loyer de renouvellement du bail
Dans la majorité des cas, le loyer renouvelé est calculé en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, il est possible de déroger à la règle en prévoyant, lors du renouvellement du bail, que le loyer sera fixé librement en fonction de la valeur locative. Encore une fois, c’est à vous de vous y opposer si le bail initial ne comporte pas de clause en ce sens.
En revanche, l’utilisation de la valeur locative pour fixer le loyer est obligatoire :
- si le bail expiré a été consenti pour une durée supérieure à neuf ans ;
- ou si certaines modifications sont intervenues en cours de bail ;
- ou si la durée effective du bail excède douze ans.
Enfin, pour les baux commerciaux conclus depuis le 1er septembre 2014, si la fixation du loyer de renouvellement entraîne une augmentation de son montant de plus de 10 %, celle-ci est lissée annuellement à hauteur de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, sauf si :
- le bail échu a été conclu initialement pour une durée supérieure à neuf ans ;
- le bail comporte une clause dérogatoire.
La révision du loyer
Tous les trois ans, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) suivant la nature de l’activité que vous exercez en tant que locataire.
Bailleur et locataire peuvent également convenir d’une révision contractuelle à l’intérieur de chaque période triennale, par exemple sous la forme d’une révision annuelle automatique. Dans ce cas, le choix de l’indice est libre : par exemple, les deux parties peuvent retenir l’indice du coût de la construction (ICC) !
À noter : si votre ancien bail ne comporte pas cette clause, votre bailleur ne peut pas vous l’imposer lors du renouvellement.
La cession de bail et la garantie solidaire
En tant que locataire d’un bail commercial, vous avez le droit de le céder librement.
Cependant, vous serez garant pendant trois ans du paiement des loyers par le repreneur, à compter de la cession.
D’après la loi Pinel, le bailleur doit vous informer de tout défaut de paiement du repreneur dans le délai d’un mois, à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée.
À noter : ces deux dispositions n’étant pas d’ordre public, il est possible d’y déroger dans le bail.
Toutes les autres conditions particulières du bail, telles que l’engagement de non-concurrence, doivent être vérifiées… et reconduites sans modification.
En tant que locataire, le renouvellement de bail impose une certaine vigilance. Derrière la signature, des clauses peuvent avoir d’importantes conséquences sur l’exploitation de l’activité ou sur la valeur future du fonds de commerce. Si le moindre doute se présente, n’hésitez pas à faire appel à un avocat FIDUCIAL Sofiral Avocats !
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