Le droit au renouvellement d’un bail commercial est un élément essentiel du statut des baux commerciaux. Cependant, il entraîne généralement une révision du loyer qui peut mener à certains contentieux.
Le plus souvent, le contrat est renouvelé pour 9 ans avec un simple avenant au bail commercial. En revanche, il ne s’opère pas de manière automatique, sauf en cas de « reconduction tacite ». Il se fait soit à l’initiative du bailleur, soit à l’initiative du preneur.
Alors, comment effectuer un renouvellement dans les meilleures conditions ? Explications.
Comment renouveler un bail commercial à son terme ?
Le renouvellement de bail à l’initiative du bailleur
Lorsque le bailleur souhaite procéder au renouvellement du bail, il doit nécessairement vous délivrer un congé accompagné d’une offre de renouvellement, 6 mois avant la date d’expiration, par acte d’huissier.
Il s’agit d’un délai minimal : le bailleur peut donner congé plus longtemps à l’avance. Toutefois, si le congé est donné moins de 6 mois avant la fin du bail, il faut ordonner une tacite prolongation. Le bail expirera alors 6 mois après la demande de congé.
Que faire si les modalités ne vous conviennent pas ?
En tant que locataire, vous pouvez accepter le congé sans condition particulière, mais vous avez aussi le droit de contester les modalités proposées par le bailleur. Et si la contestation porte sur un élément essentiel du bail, le renouvellement ne prendra pas effet. Si elle porte sur le montant du loyer et qu’aucun accord avec le bailleur n’est possible, vous devrez saisir le juge des loyers.
Le renouvellement de bail à l’initiative du locataire
Quand renouveler un bail commercial ?
Si le bailleur ne fait pas connaître sa volonté de renouveler le bail, vous pouvez faire la demande vous-même dans les 6 mois précédant la fin du bail, ou à tout moment lors de sa tacite prolongation.
Et comment ?
La demande doit être faite par acte d’huissier de justice. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre et faire connaître sa position.
Que faire si le renouvellement est refusé ?
Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit vous l’indiquer par acte d’huissier et préciser le motif ou offrir une indemnité d’éviction. L’huissier doit notifier le refus de renouvellement et indiquer que vous, locataire, avez le droit de contester la décision du bailleur et de demander une indemnité. Si vous souhaitez le faire, vous avez un délai de deux ans pour saisir le tribunal.
Et si le bailleur ne répond pas ?
À défaut de réponse dans le délai imparti, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Cependant, cela ne prend pas en compte sa décision sur le montant du loyer, dont il peut toujours demander la fixation.
Est-ce qu’un bail se renouvelle automatiquement ?
Le renouvellement avec tacite prolongation
Un bail ne se renouvelle pas automatiquement mais quand le contrat arrive à son terme et que personne ne fait de demande de renouvellement, il se prolonge tacitement. Cette tacite prolongation entraîne souvent des difficultés telles que l’insécurité juridique ou le risque de déplafonnement.
En tant que locataire, vous n’avez donc que peu d’intérêt à laisser un bail se renouveler avec tacite prolongation. Le loyer reconduit sera automatiquement déplafonné après 12 ans d’occupation, et le bailleur pourra donner congé à tout moment.
En effet, les conditions de renouvellement d’un bail prolongé tacitement sont les suivantes :
- le bailleur doit délivrer son congé avec une proposition de renouvellement 6 mois à l’avance, pour le dernier jour du trimestre civil ;
- le locataire peut faire sa demande de renouvellement à tout moment, et ce, pour le premier trimestre suivant.
À noter : Renouveler un bail demande la création et la signature d’un nouveau contrat. L’ancien bail n’a donc plus effet : il est remplacé par le nouveau, qui peut reprendre l’entièreté ou une partie de ses conditions.
Le renouvellement de bail commercial avec révision du loyer
Lors du renouvellement d’un bail commercial, il est possible de demander une modification du montant du loyer. Pour ce faire, vous devez vous lancer dans une procédure de renouvellement :
- donner congé au bailleur (6 mois avant expiration) ;
- lui proposer un nouveau bail avec le nouveau montant du loyer.
Si c’est le bailleur qui vous propose le renouvellement, vous pouvez également faire la demande de modification du montant du loyer dans votre réponse. Le bailleur pourra alors :
- accepter la proposition et le notifier par écrit
- accepter le renouvellement mais conserver l’ancien loyer.
À noter : Les conditions de fixation du loyer lors d’un renouvellement et celles de la révision du loyer au cours du bail peuvent être les mêmes. C’est vous et le bailleur, en prenant compte des règles de plafonnement du loyer, qui les déterminez à l’avance.
Dans quels cas le loyer ne peut-il pas être plafonné ?
Un loyer de bail renouvelé ne peut être plafonné si les locaux sont soumis à d’importants travaux, si la destination ou les facteurs locaux de commercialité sont amenés à changer, ou si la date d’expiration du bail a été conclue pour une durée supérieure à 9 ans.
Que faire en cas de litige ?
Si le bailleur ne souhaite pas modifier le montant du loyer, et qu’aucun accord ne se fait entre vous et lui, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
Si le litige ne se résout pas malgré l’intervention de la commission, vous pouvez depuis le 1er janvier 2020 faire appel au président du tribunal judiciaire, alors considéré en qualité de juge des loyers. Il prendra la décision finale et le litige pourra être clos.
Vous l’aurez compris : le renouvellement d’un bail commercial demande des connaissances et de la vigilance. Vous souhaitez vous lancer dans une telle démarche ? Les avocats FIDUCIAL Sofiral Avocats vous conseillent et vous aident dans toutes vos démarches !
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