Une cession de bail est un acte juridique qui vise la transmission du droit au bail d’un locataire, qui devient cédant, à un tiers : le cessionnaire. Une fois la cession opérée, c’est ce cessionnaire qui devient responsable de l’exécution du bail vis-à-vis du propriétaire.
Cependant, en matière de bail commercial, vous devez bien distinguer deux types de cessions : la cession de droit au bail d’une part et la cession de fonds de commerce d’autre part. Toutes deux obéissent à un formalisme différent !
Cession de droit au bail et cession de fonds de commerce : quelles différences ?
La cession de droit au bail
La cession de droit au bail survient lorsque le locataire cède son bail à un successeur.
Bien que l’identité du locataire soit modifiée, le bail se poursuit selon des conditions identiques. Le droit au renouvellement est, lui aussi, transmis au nouveau locataire. De fait, la cession de droit au bail est un simple transfert de contrat !
Le cédant peut, de son côté, continuer son activité commerciale dans un autre lieu (sauf clause de non-concurrence).
À noter
Dans un délai d’un mois après signature, l'acte de cession doit obligatoirement être enregistré auprès du service des impôts territorialement compétent.
La cession du fonds de commerce
Plus complexe à mettre en œuvre et plus coûteuse, la cession du fonds de commerce permet de transférer une activité exercée à un successeur.
Fonds de commerce : qu’est-ce que c’est ?
La notion de fonds de commerce n’est pas définie en tant que telle par le droit français. La loi signale seulement certains critères permettant d’en préciser les contours.
En pratique, un fonds de commerce est composé de différents éléments :
- corporels – marchandises, matériels, bien mobiliers…
- incorporels – nom commercial, marque, licence, droit au bail…
La clientèle est l’élément essentiel du fonds de commerce : si elle est considérée comme transférée, on ne peut pas parler de cession du droit au bail mais bel et bien de vente de fonds de commerce.
Attention, donc, à ne pas confondre la cession de droit au bail, qui est un transfert de contrat, et la cession de fonds de commerce, qui est un transfert d’activité !
Quelles sont les particularités d’une cession de bail commercial ?
Vous envisagez de céder un droit au bail ou votre fonds de commerce ? Voici quelques éléments à avoir en tête avant d’entreprendre les démarches requises !
Les particularités de la cession de droit au bail
- La cession de droit au bail peut être limitée par le bailleur si une clause spécifique le précise. Ainsi, la clause d’agrément impose au locataire qui souhaite céder son bail d’obtenir l’agrément du bailleur. La clause de participation du bailleur à l’acte est, elle aussi, une forme d’agrément.
- La cession de droit au bail peut s’opérer à titre onéreux ou à titre gratuit. Le plus souvent, le cessionnaire verse une indemnité au titulaire du bail. Le montant de cette indemnité est alors indiqué dans l’acte de cession.
- La clause de garantie solidaire (ou clause de solidarité) est souvent activée en cas de cession de droit au bail. Elle engage le cédant à payer les loyers et charges dus par le concessionnaire en cas de défaut de sa part.
Vous avez encore des questions sur la cession du bail commercial ? Retrouvez plus d’informations dans notre article dédié aux subtilités de la cession d’un bail commercial !
Les particularités de la cession du fonds de commerce
- Si la cession de droit au bail peut éventuellement s’assortir d’une cession du fonds de commerce, la cession du fonds de commerce ne peut intervenir sans une cession du droit au bail. De fait, les baux commerciaux intègrent souvent une clause interdisant au locataire de céder son bail sans céder son fonds – en revanche, une clause interdisant la cession du contrat de bail est considérée comme nulle !
- Une cession de fonds de commerce qui intervient dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité peut être assujettie à un droit de préemption de la commune ou de la communauté de communes. Renseignez-vous auprès de votre mairie !
- Les salariés doivent être informés au préalable de la cession de fonds de commerce – ce qui n’est, en revanche, pas applicable au fonds artisanal. Le délai fixé par la loi vise à leur permettre de formuler leur propre offre de rachat s’ils le souhaitent.
- La cession du fonds de commerce représente la vente du patrimoine de l’activité commerciale. L’évaluation du fonds est une étape cruciale pour qui envisage de céder son bail commercial et l’activité liée. De manière générale, la vente d’un fonds de commerce est soumise à un régime bien plus contraignant et strict que la cession du droit au bail !
Toute irrégularité dans le processus de la cession peut entraîner des sanctions, parmi lesquelles la rupture du bail commercial. Un bailleur qui n’aurait pas été impliqué dans l’acte de cession pourrait également refuser le renouvellement du bail... Vous envisagez une cession de bail commercial et / ou de fonds de commerce ?
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