Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit impérativement en informer son locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article L145-46-1 du Code de commerce). Cette notification doit comprendre le prix et les conditions de la vente. Le preneur dispose alors d’un mois pour se prononcer.
Ce droit de préférence du locataire soulève en pratique de nombreuses questions. L’arrêt rendu récemment par la 3e chambre civile de la Cour de cassation (23 septembre 2021 n° 20-17.799) lève le doute sur plusieurs points.
En l’espèce, le bailleur avait procédé à la notification de la vente au locataire après avoir donné mandat à un agent immobilier pour vendre le local, trouvé un acquéreur et signé une promesse unilatérale de vente.
La Cour de cassation valide ce procédé, sous réserve que la promesse ait été assortie d’une condition suspensive du non-exercice de son droit de préférence par le preneur. En effet, dans ce cas de figure :
La vente ne survient que lors de la réalisation des conditions suspensives et donc de la purge du droit de préférence du locataire.
Si, au contraire, le locataire exerce son droit de préférence, la promesse au bénéfice du tiers est anéantie et l’article L145-46-1 du Code de commerce est respecté.
Elle confirme ainsi une pratique usuelle, mais jusqu’à présent controversée.
La Cour de cassation avait précédemment jugé que l’offre notifiée au locataire ne pouvait inclure dans le prix offert les honoraires de négociation de l’agent immobilier (Cass. 3e civ., 28 juin 2018
n° 17-14.605), puisqu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente résultant du droit légal de préférence.
Dans son arrêt du 23 septembre 2021, la Cour de cassation précise que la simple mention de ces honoraires dans l’offre est possible à condition qu’elle ne crée aucune confusion dans l’esprit du locataire : celui-ci doit savoir qu’il n’est redevable en aucun cas de ces honoraires. En l’espèce, la certitude était acquise pour le locataire, car le prix de vente était clairement identifié dans l’offre.