Connaissez-vous bien le bail dérogatoire, sa définition et ses caractéristiques ? Si ce contrat de location de locaux commerciaux ne manque pas de bénéfices, mieux vaut connaître ses subtilités. Afin de vous aider à y voir plus clair, les avocats Fiducial font le point sur les avantages et les inconvénients du bail dérogatoire !
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Quels sont les objectifs du bail dérogatoire ?
Le bail commercial dérogatoire a été conçu pour deux raisons :
- pour éviter au bailleur un engagement à long-terme ;
- pour permettre au locataire d’éprouver la pertinence d’un emplacement selon les activités qu’il souhaite y exercer.
Qui peut conclure un bail dérogatoire ?
Vous remplissez les conditions pour conclure un bail commercial, autrement dit louer un immeuble et y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale ? Dans ce cas, vous pouvez renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure un bail dérogatoire.
Quelle est la durée d’un bail dérogatoire ?
Un bail dérogatoire (ou des baux dérogatoires successifs) conclu lors de votre entrée dans les lieux en tant que locataire ne peut excéder une durée maximale de 36 mois, soit 3 ans. Vous l’aurez compris : c’est un bail de courte durée.
À noter
Si le bail dérogatoire est parfois qualifié de « bail précaire », il ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire, qui suppose un événement exceptionnel ne permettant pas de conclure un bail commercial classique : attente de travaux de démolition ou d’expropriation, par exemple. Cette convention offre au propriétaire l’opportunité de faire cesser l’occupation à tout moment !
La volonté des parties de conclure un bail dérogatoire doit alors être claire et non-équivoque. Si un écrit n’est pas obligatoire, il est recommandé d’en rédiger un, voire de s’accompagner d’un avocat pour éviter les écueils à l’origine de ce type de convention. C’est aussi l’occasion de prévoir au contrat une clause excluant expressément le statut des baux commerciaux.
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire
La conclusion d’un bail commercial dérogatoire présente des avantages pour tous les parties, bailleur comme locataire… mais attention, il n’est pas sans inconvénient !
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire pour le locataire
- Le bail dérogatoire vous donne la possibilité de tester un emplacement, un projet, ou encore d’organiser une opération commerciale ponctuelle (un magasin éphémère, par exemple), sous réserve de conclure ultérieurement un bail commercial.
- En tant que locataire, vous pouvez généralement négocier un loyer moins élevé que pour un bail commercial, en contrepartie de l’absence de statut protecteur. En principe, contrairement aux baux commerciaux, vous n’avez pas non plus de droits d’entrée à verser.
Les inconvénients pour le locataire
En tant que locataire, vous ne bénéficiez pas de droit au renouvellement. Et lorsque vous avez développé une activité :
- vous ne percevez pas d’indemnités d’éviction (une somme qui peut être reçue par un locataire de la part de son bailleur en cas de refus de renouvellement ou de motif grave et légitime selon l’article L. 145-17 du Code de commerce) ;
- vous ne disposez pas de la propriété commerciale.
En fin de bail, pas de formalisme particulier, de délai de préavis, ni même de nécessité de donner congé : le bail cesse de plein-droit. Vous devez quitter les lieux dans le délai maximum d’un mois après le terme du bail dérogatoire. Si vous y restez sans intervention du bailleur, un nouveau bail soumis au statut protecteur des baux commerciaux s’opérera.
Retrouvez ce qu’il faut savoir avant de signer un renouvellement de bail !
Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire pour le bailleur
Les avantages pour le bailleur
- Le bail dérogatoire permet au bailleur de pratiquer une « sélection », en écartant les locataires qui ne lui conviennent pas.
- Le bailleur peut récupérer rapidement les locaux loués.
- Les loyers peuvent être fixés librement, puisqu’ils ne sont pas plafonnés. Le loyer initialement négocié est augmenté uniquement de la variation de l’indice. En fin de bail, aucune indemnité d’éviction n’est à verser.
- Face au manque de protection du locataire, le bailleur peut avoir des difficultés à trouver des locataires tous les 3 ans. Cette instabilité peut vite devenir un frein !
- Si le locataire reste dans les lieux après la date d’échéance du bail, le bailleur ne devra pas oublier de lui enjoindre de quitter les lieux dans le délai d’un mois, pour éviter la poursuite du bail. Ce dernier serait alors soumis au statut protecteur des baux commerciaux !
Le bail dérogatoire n’est pas fait pour s’inscrire dans la durée : c’est une solution temporaire, parfois d’urgence, une « parenthèse » sans garantie pour le locataire, sauf pour obtenir un bail commercial à terme. Une solution qui présente donc tout de même certains bénéfices. Vous voulez en savoir plus sur le sujet ? Les avocats de Fiducial Sofiral Avocats sont à votre écoute !
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