Connaissez-vous bien les caractéristiques de la clause d’indexation, dont dépend la hausse ou la baisse du loyer de votre bail commercial ? Aussi appelée clause d’échelle mobile, elle peut être incluse dans les contrats de location comme les baux commerciaux : les parties conviennent alors qu’une variable du contrat, le loyer, pourra être révisée selon un indice expressément mentionné et une périodicité convenue. Nous faisons le point sur ce sujet crucial !
Validité de la clause d’indexation : les composantes à connaître
L’indice des loyers
Il est temps pour vous de renouveler votre bail commercial, ou de signer un nouveau bail ? Vous êtes arrivé au moment de la révision triennale de vos baux commerciaux en cours ? Deux types d’indices peuvent être utilisés dans la clause d’indexation.
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) : il concerne les locataires commerçants inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM). Les activités industrielles, les activités exercées dans des immeubles à usages exclusifs de bureaux, et les activités exercées dans des plateformes logistiques ne peuvent pas utiliser l’ILC.
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : il concerne les activités libérales et tertiaires, comme les cabinets médicaux ou les agences d’architecture, la location de bureaux pour des activités hors commerce et artisanat, ou les entrepôts logistiques.
La nature de l’indice de référence change donc selon l’activité que vous exercez dans les locaux loués. Pour en connaître les détails, vous pouvez vous rapporter au site de l’Insee : tous les trois mois, l’institut publie les dernières évolutions des indices de référence.
À lire : Peut-on changer d’activité en cours de bail commercial ?
L’ajustement automatique du loyer
Un ajustement automatique du loyer, annuel ou triennal, peut être prévu dans la clause d’indexation d’un bail commercial. Il dépend alors des variations de l'indice choisi à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, et se fait sur la base de l’indice du même trimestre.
La périodicité de la clause d’indexation des baux commerciaux
Bien que l’usage veut que la périodicité d’indexation du loyer soit annuelle, vous pouvez demander à l’allonger sur trois ans. Le bailleur doit alors préciser les modalités de révision dans le contrat.
Attention, si vous souhaitez que votre loyer soit révisé tous les trois ans, à ne pas confondre la révision conventionnelle du loyer et la période triennale de résiliation, pendant laquelle vous pouvez mettre fin au contrat du bail.
À noter
Selon l’article L145-38 du Code du commerce, la révision ne peut être opérée qu’après un délai minimum de trois ans suivant la date d’entrée du locataire. Cependant, cela se distingue bien de la clause d’indexation : il est donc important d’y accorder une attention particulière ! Si la clause est équivoque, les juges pourront rechercher l’intention commune des deux parties.
Que faire en cas de nullité de la clause d’indexation ?
Une clause d’indexation prévoyant une révision uniquement à la hausse du loyer est considérée comme entièrement nulle, mais le bail commercial reste toujours en vigueur.
Imaginez : un bail commercial comprend une clause stipulant que le loyer sera ajusté automatiquement, tous les ans, en fonction de la variation de l’indice de référence, sans aboutir à un loyer inférieur à celui précédant la révision.
Si la clause est nulle, la révision triennale pourra toujours être appliquée, vous amenant, en tant que locataire, à convenir avec le bailleur d’une nouvelle clause d’indexation par avenant au bail.
Dans ce cas, vous pouvez contester la validité de la clause. Le motif ? La révision à la baisse est exclue du contrat. En effet, une clause est nulle si elle exclut la réciprocité de la variation et ne prévoit pas une révision à la baisse du loyer. Dans une telle situation, c’est toute la clause qui doit être annulée !
Les conditions de la clause d’indexation impactent directement la révision, à la hausse ou à la baisse, de votre loyer de bail commercial. Pour éviter tout malentendu, soyez toujours attentif lors de la signature du contrat. Et si des doutes persistent, nos équipes se tiennent à votre disposition !
En savoir plus :
Accompagnement et gestion de bail commercial 3 6 9