Tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial

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Qu’est-ce qu’un contrat de bail commercial ?

Définition du bail commercial

Un bail commercial, c’est un contrat entre deux parties : le propriétaire d’un local et vous, un locataire souhaitant l’utiliser dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Les principales clauses de votre contrat de bail commercial s’articulent autour de nombreux éléments :

l’identité du bailleur et le locataire ;
l’identification des locaux ;
la durée du bail ;
la destination du bail ;
le loyer et les modalités de révision ;
la répartition des charges et des travaux ;
les obligations respectives de chacune des parties.

Quel est l’objet d’un bail commercial ?

L’objet d’un contrat de bail commercial peut uniquement être un lieu clos ou un immeuble, accompagné des locaux accessoires nécessaires à son utilisation : cave, grenier, etc.

Qui est concerné par le bail commercial ?

Qui peut bénéficier d’un bail commercial ?

Pour pouvoir bénéficier d’un bail commercial en tant que locataire, vous devez être inscrit :

au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) si vous exercez une activité commerciale ou industrielle.
au Répertoire des métiers si vous exercez une activité artisanale.

L’activité que vous exercez dans le local faisant l’objet d’un bail commercial doit être réelle. Autrement dit ? Elle doit générer de la clientèle et être autonome !

À noter : les franchises peuvent, elles aussi, souscrire ce type de contrat.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ou bail précaire ?

Le bail commercial dérogatoire, qui est aussi appelé bail précaire, a deux objectifs :

il permet au bailleur d’éviter de s’engager sur le long terme ;
il vous permet, en tant que locataire, de juger de la pertinence d’un emplacement, de vérifier que celui-ci est bien adapté à votre activité commerciale, avant de vous engager pour un contrat plus long.

Quelle est la durée d’un bail dérogatoire ?

Le bail commercial précaire est un bail de courte durée. Ainsi, la durée maximale d’un bail dérogatoire est de 36 mois, soit trois ans.

Retrouvez les avantages et les inconvénients du bail dérogatoire !

Bail 3 6 9 : quelles sont les durées possibles des baux commerciaux ?

Si le bail commercial est aussi appelé bail 3 6 9, ce n’est pas sans raison : la règle des 3, 6 et 9 ans est très importante à prendre en compte lorsque vous signez un bail commercial. En effet, les conditions de renouvellement et de résiliation dépendent des règles fixées lors du contrat et sont basées sur des périodes triennales. On vous explique.

Selon l’article L.145-5 du Code de commerce, un bail commercial a une durée minimum de 9 ans. Il est possible de choisir une durée plus longue, mais pour un bail plus court, il faudra vous tourner vers un bail dérogatoire.

En revanche, en tant que locataire, vous avez la possibilité de résilier le bail commercial tous les trois ans, à la fin de chaque période triennale. Autrement dit, tous les 3, 6, et 9 ans : d’où cette appellation de bail commercial 3 6 9 !
Alors que le bail emphytéotique est limité à 99 ans, le bail commercial est par définition limité à 9 ans, même s’il est renouvelable à l’infini.

Quel est le délai pour la résiliation d’un bail commercial ?

Pour résilier votre bail, vous devez faire part de votre décision au bailleur au moins 6 mois avant la date choisie, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier de justice.

Est-il possible de prévoir une durée ferme ?

D’après la loi Pinel du 18 juin 2014, il est interdit de renoncer à la faculté de résiliation triennale. Certaines exceptions limitatives existent cependant, pour prévoir une durée ferme et éliminer toute faculté de congé triennal. Elles concernent :

les locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
les locaux à usage exclusif de bureaux ;
les locaux de stockage mentionnés au 3e point de l’article 231 ter du Code général des impôts ;
les baux dont la durée est supérieure à 9 ans.

Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Pour exercer une activité commerciale, il est possible de vous tourner vers un bail professionnel ou un bail commercial. Les régimes juridiques, les obligations et les effets sont alors différents. Mieux vaut bien connaître le cadre légal de chaque forme de contrat pour faire le meilleur choix pour votre entreprise !

Le bail professionnel, c’est quoi ?

Le bail professionnel est uniquement destiné aux activités non-commerciales. Il concerne donc :

des professions libérales réglementées telles que les médecins, les avocats ou les experts-comptables ;
des professions libérales non réglementées : apporteurs d’affaires, consultants…

Vous voulez savoir si votre activité est non-commerciale ? D’un point de vue juridique, les professions libérales sont exercées à titre personnel, de façon indépendante, sur la base des qualifications professionnelles appropriées. Elles sont sous la responsabilité de l’entrepreneur et consistent à fournir des services intellectuels. Si ce n’est pas votre cas, vous n’êtes sans doute pas imposé dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux (BNC).

Comment résilier un bail professionnel ?

Un bail professionnel peut être résilié à tout moment par le locataire. Les seules conditions ? Un préavis de 6 mois, et une information au bailleur qui se fait par une lettre avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

Avoir un contrat clair et dénué de tout vice de nullité

En théorie, un bail verbal est valable. Mais en pratique, il est indispensable de rédiger un contrat, de préférence avec les conseils d’un professionnel. La raison est simple : seul un professionnel du droit peut diligenter, en toute connaissance de cause, un certain nombre de vérifications préalables pour que l’acte ne soit pas entaché de nullité. C’est essentiel !

Si vous faites appel à un avocat pour votre bail commercial, celui-ci pourra vérifier la capacité et les pouvoirs de chaque partie, mais aussi analyser le contrat pour que rien ne fasse obstacle et que vous puissiez conclure le bail.

Par exemple, des locaux peuvent être situés dans une copropriété dont le règlement interdit l’exercice de votre activité. Des règles d’urbanisme peuvent également imposer au bailleur l’obtention d’autorisations administratives… Un avocat pourra décrypter tous ces éléments et faire en sorte que toutes les conditions soient réunies pour que le bail commercial soit valable.

Avoir un contrat personnalisé

Votre bailleur et vous êtes libres d’organiser vos droits et obligations comme vous le souhaitez, à l’exception de quelques dispositions impératives auxquelles il est impossible de déroger. Cependant, vous devez être en mesure de choisir les bonnes clauses personnalisées, pour signer un bail qui répondra vraiment à vos attentes et servira vos intérêts.

Certaines connaissances s’avèrent alors précieuses : accompagné d’un avocat, vous pourrez signer un bail commercial vraiment personnalisé, en fonction de vos besoins.

Avoir un contrat sécurisé à chaque étape

Même une fois un bail commercial signé, votre situation et celle du bailleur peuvent évoluer dans le temps. C’est aussi pour cela que les clauses doivent être rédigées avec le plus grand soin : les changements susceptibles d’intervenir doivent être anticipés !

Par exemple, vous devez prévoir l’exercice d’activités suffisamment larges. Ainsi, le jour où vous voudrez étendre votre activité initiale, vous n’aurez pas à obtenir l’accord du bailleur. Car si ce dernier refuse, vous êtes ensuite obligé d’engager une procédure de déspécialisation qui peut se révéler longue, coûteuse et aléatoire.

De son côté, le bailleur peut vouloir insérer certaines clauses, par exemple pour restreindre la limitation de 3 ans de la garantie solidaire Pinel, en cas de cession du bail. Ou encore pour déroger au droit de préférence du locataire en cas de vente de l’immeuble. Avec un avocat, vous aurez la garantie d’avoir un contrat parfaitement sécurisé !

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La durée du bail

La durée d’un contrat de bail ne peut pas être inférieure à neuf ans. En revanche, elle peut être plus longue, jusqu’à 12 ans. Vous pouvez également choisir avec le bailleur de signer un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire, conditionnée à la réalisation d’un événement extérieur à la volonté des parties.

À noter : Avant l’arrivée de la loi Pinel et la réforme du statut des baux commerciaux, un bail commercial pouvait vous donner la possibilité de renoncer à votre faculté de résiliation de bail à la fin de chaque période triennale. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 20 juin 2014, cette clause ne peut plus être insérée dans votre bail, sauf s’il est conclu pour une durée supplémentaire à neuf années.

L’activité exercée et les activités non autorisées

Sur ce point encore, le bail se doit d’être juste pour vous éviter toute problématique en cours de contrat. Il doit indiquer toutes les activités autorisées et les activités interdites.

Si votre contrat contient une clause « tous commerces », vous pourrez exercer dans les locaux loués n’importe quel type d’activité commerciale. Vous pourrez étendre ou modifier votre activité sans obtenir l’indispensable accord du bailleur, à condition de toujours respecter l’affectation des locaux.

En revanche, si votre contrat de bail contient une clause fixant précisément la nature de l’activité exerçable, vous devez la respecter. Sinon, le bailleur peut demander une résiliation judiciaire !

À noter : Vous choisissez de modifier votre activité en cours de bail commercial, et le bailleur l’accepte ? Dans ce cas, il est recommandé de réaliser une inscription modificative au RCS.

Les clauses relatives au loyer

Le loyer lors de la conclusion du bail

Lors de la rédaction du bail commercial et de sa conclusion, vous devez déterminer et fixer, avec le bailleur, le montant du loyer. Pour cela, aucune méthode n’est imposée : il convient généralement de se baser sur les prix du marché, et le montant est calculé en fonction de la valeur locative des locaux.

Nous vous recommandons de faire des comparaisons avec des locaux similaires avant de signer votre bail commercial, ainsi que de faire un business plan pour vous assurer que le loyer sera bien en adéquation avec l’activité exercée.

À noter : Pensez aussi à indiquer la nature du pas-de-porte, qui est juridiquement et fiscalement analysé de plusieurs manières : somme demandée pour compenser le renouvellement du bail, supplément de loyer payé d’avance...

L’échéance de paiement et la révision du loyer

Votre bail commercial doit indiquer quelle est la périodicité du paiement du loyer, mensuelle ou trimestrielle. Il doit également préciser s’il est payable à terme échu ou à échoir. Autrement dit, à la fin ou au début du terme.
Par exemple ? Si vous souhaitez ouvrir un restaurant, nous vous recommandons que le loyer ne dépasse pas 10 % du chiffre d’affaires escompté.

La révision du loyer

Vous pouvez demander une révision de votre loyer tous les trois ans, ce qui est encadré par la loi Pinel du 18 juin 2014 – ou loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
Ce que dit la loi ? Lorsque l’augmentation de loyer de baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 dépasse 10 % du loyer acquitté l’année précédente, et qu’elle n’est pas calculée en considération de l’indice de référence, elle se trouve lissée dans 3 cas :

en cas de renouvellement de bail ;
en cas de révision triennale légale ;
et en cas d’indexation conventionnelle si le loyer varie de plus de 25 % par rapport au loyer initial.

Découvrez aussi ce qu’il faut savoir sur la clause d’indexation du loyer

La répartition des charges

Au global

Dans un bail commercial, la répartition des charges dépend d’une ou de plusieurs clauses spécifiques. Dans le cas contraire, le droit commun s’applique.

La répartition des travaux

Il s’agit également d’une ou de plusieurs clauses spécifiques qui doivent répartir les charges et les travaux. Il faut tout de même savoir que les travaux dépassant le simple entretien, et réalisés par le bailleur dans les lieux loués, représentent l’un des principaux motifs de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, mais seulement si vous en bénéficiez dans le cadre de votre activité.
Vous ne devez payer, en tant que locataire, ni les charges de copropriété se rapportant à des gros travaux, ni les charges se rapportant à la totalité des parties communes de la copropriété. Elles doivent vous êtes imputées par une clause. C’est le bailleur qui en est redevable.

Bail commercial : comment se déroule la procédure de renouvellement ?

Lors du renouvellement de votre bail commercial, le contrat est généralement reconduit pour 9 ans, avec des conditions identiques au précédent. Un simple avenant suffit.
Cependant, le renouvellement de votre bail n’a rien d’automatique ! Il a lieu uniquement si l’une des deux parties le demande. En tant que locataire, vous pouvez faire une demande de renouvellement. De son côté, le bailleur peut réaliser un congé avec offre de renouvellement.

Le renouvellement à l’initiative du bailleur

Le bailleur souhaite renouveler votre bail commercial ? Dans ce cas, c’est à lui de vous délivrer un congé avec une offre de renouvellement. Celui-ci doit être fait par acte d’huissier 6 mois avant le terme de votre bail.

Le renouvellement à l’initiative du locataire

Vous n’avez rien reçu de votre bailleur, mais vous aimeriez voir votre bail commercial renouvelé ? Vous avez le droit de procéder à une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant le terme du bail, ou à tout moment lors de sa tacite prolongation.

Le renouvellement lors de la tacite prolongation

Le bail arrive à son terme et aucune démarche de renouvellement n’a été effectuée ? Le bail se prolonge alors tacitement. Certains risques juridiques peuvent apparaître : insécurité et risque de déplafonnement, perte du droit au renouvellement…

Le renouvellement du bail commercial et ses points de vigilance

Voici quelques points à surveiller lors d’un renouvellement de bail pour éviter toute complication.

La désignation des lieux loués
La durée du bail commercial
La destination des lieux
La répartition des charges
Les travaux de mise en conformité des locaux
La répartition des impôts et taxes
La cession de bail et garantie solidaire
Le loyer de renouvellement

Retrouvez tous les points de vigilance du renouvellement de bail détaillés dans notre article !

Comment rédiger un avenant au bail commercial ?

Votre bail a évolué depuis la signature du contrat initial ? Il faut alors indiquer les mises à jour par l’intermédiaire d’un avenant au bail commercial.

Pourquoi faire un avenant au bail commercial ?

Lors du renouvellement de bail, l’avenant permet d’éviter une réécriture intégrale du contrat. Cet avenant précise que le renouvellement comprend les mêmes clauses que le bail conclu initialement, mais il peut également notifier une quelconque évolution.
Un avenant au bail commercial peut également être rédigé pour une révision des loyers, un changement d'activité, un changement de destination ou encore une autorisation de sous-location.

L’avenant au bail commercial et la loi Pinel

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout avenant de renouvellement du bail commercial conforme doit mentionner :

la faculté de résiliation triennale ;
la révision du loyer du bail commercial ;
la répartition des charges locatives du bail commercial entre vous et votre bailleur.

Comment rompre un bail commercial à échéance ?

Si vous arrivez à la fin d’une période triennale, c’est à vous, locataire, de faire une demande de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette dernière n’est pas nécessaire lorsque le bail arrive à échéance. À noter : si le bail est en tacite reconduction, il n’est pas arrivé à échéance !

Les clauses résolutoires

Pour simplifier les procédures liées à la rupture de votre bail commercial, des clauses résolutoires peuvent être intégrées au contrat initial. Elles déterminent alors dans quelles situations les parties doivent faire appel à la justice pour résoudre un différend.

Les clauses résolutoires intégrées au bail commercial peuvent porter sur les points suivants :

un usage du local commercial non conforme à celui prévu dans le bail ;
des retards répétés ou un défaut de paiement ;
la sous-location du local ;
des travaux et des modifications réalisés sans accord du bailleur.

La cession de bail commercial : les points essentiels !

Plutôt que de le rompre, il est aussi possible de céder son bail commercial. Il s’agit alors de transmettre à un tiers les droits et obligations de votre contrat. L’acquéreur devient locataire et se substitue à vous. Il peut également demander un changement de destination des locaux loués pour que ceux-ci soient adaptés à son activité commerciale !