Le projet de loi de finances pour 2024 contient une disposition aspirant à gommer une différence de traitement entre les personnes physiques redevables de l’IFI, selon qu’elles détiennent leur actif immobilier directement ou par l’intermédiaire d’une société.
On rappellera, en effet, qu’en cas de détention directe, la valeur de l’actif immobilier peut être minorée des seules dettes afférentes aux actifs imposables et supportées par le redevable, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin et les enfants mineurs dont ils ont l'administration légale des biens.
En cas de détention indirecte, l’IFI est calculé sur la fraction de la valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société.
Pour la détermination de cette fraction imposable, un coefficient correspondant au pourcentage que représentent les actifs immobiliers de la société dans son actif total (ratio immobilier), est appliqué à la valeur vénale des titres de la société, laquelle est obtenue après déduction des dettes contractées par celle-ci, y compris celles afférentes à des actifs non imposables (sous réserve de quelques restrictions cependant, notamment lorsque les dettes sont contractées directement ou indirectement auprès du redevable, des personnes de son foyer fiscal ou de son groupe familial, pour la réalisation de travaux sur un actif taxable ou pour l’acquisition de celui-ci).
La valeur taxable des titres est alors impactée par des dettes relatives à des biens qui se situent hors champ de l’IFI, ce qui n’est pas concevable dans une situation de détention directe de l’actif immobilier par une personne physique.
Pour rétablir l’équilibre entre ces deux modes de détention, le projet de loi de finances pour 2024 comporte un article 3 duovicies (amendement n° I-4093), visant à restreindre la prise en compte de l’endettement des sociétés concernées pour la valorisation de la fraction des titres imposables.
Seraient désormais exclues du calcul les dettes « contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable », ce qui permettrait, mécaniquement, d’augmenter l’assiette de l’IFI.
Un mécanisme de plafonnement serait instauré, afin que l’application de cette mesure n’ait pas pour effet de porter la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions au-delà de leur valeur vénale, « sans préjudice des II et III » de l’article 973 du CGI (c’est-à-dire des dispositifs déjà existants de correction des dettes affectées aux biens immobiliers, comme pour les prêts in fine ou sans terme).
La finalité de cette disposition peut certes être comprise, mais sa mise en œuvre pratique risque de l’être beaucoup moins en cas d’adoption en l’état.
Car si elle rétablit l’égalité et tarit une source d’optimisation fiscale, l’application complexe de cette mesure ne manquerait pas de nourrir des divergences d’interprétation en sus de celles déjà existantes en matière d’IFI et d’abreuver les sillons d’un contentieux fiscal déjà bien engorgés.