Vous avez loué un local, ou vous vous apprêtez à le faire, mais des travaux sont à réaliser pour rendre les lieux conformes au bon déroulement de votre activité ? Les clauses stipulées dans le bail commercial indiquent que les biens doivent être remis dans un « bon état de réparation ». Si le bailleur tarde à remplir ses obligations, une question se pose : est-il possible d’opter pour une suspension du paiement de votre loyer et de vos charges ? Éléments de réponse.
L’obligation de délivrance du bailleur
Les éléments à remettre de la part du bailleur
Lorsqu’un bail commercial est signé, le bailleur doit vous remettre les biens loués : le local principal, les locaux accessoires comme la cave ou le grenier, ainsi que les clés. Il s’agit d’une obligation stipulée dans les clauses du bail commercial.
Cependant, la remise du local et des autres biens loués ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte lors de la délivrance : le bailleur doit mettre à votre disposition un local clos, couvert et conforme à la destination contractuelle. Vous devez être assuré de pouvoir exercer votre activité comme stipulé dans le contrat de location. Si le bailleur ne respecte pas toutes les modalités de l’obligation de délivrance, vous êtes en droit de demander la résiliation du bail commercial.
La remise du bien en bon état
Les biens loués doivent également être dans un « bon état de réparation ». Si vous louez un local qui ne correspond pas tout à fait à la mention « bon état », il est possible d’y déroger en cas d’accord des deux parties, à condition que les lieux soient conformes à la destination stipulée dans le bail commercial.
Soyez toutefois vigilant : la clause est interprétée strictement par les tribunaux, et ne dispense pas le bailleur de son obligation. Si vous vous engagez à louer le local dans l’état où il se trouve, il conserve l’obligation d’entretenir les lieux et peut être amené à faire des travaux.
Les droits du preneur d’un bail commercial
Bail commercial et loyer en suspension : est-ce possible ?
Une fois le bail commercial signé, vous devez payer un loyer au bailleur. Si ce dernier ne respecte pas ses obligations, inscrites dans les clauses du contrat, vous ne devez pas choisir la suspension du loyer du bail commercial et de vos charges.
À moins que la situation ne vous empêche d’exercer votre activité professionnelle ou d’utiliser les locaux, vous risquez la résiliation du bail commercial.
Le locataire peut-il réaliser les travaux ?
Si les locaux commerciaux doivent être rénovés ou subir des travaux de réparation, vous pouvez décider de les réaliser vous-même.
Dans ce cas, vous devez vous assurer que le bailleur est en capacité de vous rembourser les frais engendrés, et qu’il en a la volonté. Autrement dit, vous devez préalablement mettre le bailleur en demeure d’effectuer les travaux.
S’il ne vous donne pas de réponse, vous êtes en droit de saisir le tribunal pour demander l’autorisation de vous substituer à lui pour assurer les travaux.
Attendez donc bien d’avoir obtenu l’autorisation du bailleur ou du juge avant de vous lancer dans des travaux de réparation, au risque de ne plus pouvoir exiger du bailleur le remboursement total des sommes avancées.
À noter : Bailleur et locataire peuvent se mettre d’accord sur une réduction temporaire des loyers, en contrepartie des travaux effectués par le locataire.
Demander des améliorations au bailleur
Des travaux d’amélioration ont été réalisés par le bailleur dans votre local commercial. Quel sera l’impact sur les loyers à venir ?
Les travaux dépassant le simple entretien et réalisés par le bailleur dans les lieux loués dans le cadre d’un bail commercial en cours constituent un des principaux motifs de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, sous réserve que le locataire en bénéficie dans le cadre de l’exercice de son commerce.
Si ces travaux - qu’ils soient qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués ou d’améliorations - entraînent une modification de la valeur locative des locaux commerciaux loués, le bailleur peut les invoquer dès la fixation du premier renouvellement du bail suivant la date de leur exécution à la condition toutefois que d’une part il en ait assumé la charge financière, et que d’autre part ces travaux ne soient pas simplement destinés à l’exploitation du fonds en conformité avec la destination contractuelle retenue par les parties.
La prise en charge financière peut prendre diverses formes :
- Soit le paiement est effectué par le bailleur
- Soit le financement est effectué par le locataire avec :
- une réduction de loyer au moins égale au prix de revient des travaux,
- la renonciation par le bailleur à pratiquer la révision du loyer stipulée au bail.
Toutefois, il y a lieu de noter que la jurisprudence accepte que le bailleur renonce par avance à solliciter le déplafonnement du loyer en se prévalant des travaux effectués dans les lieux loués.
Cette renonciation, devant être expresse pour être opposable, doit être stipulée par écrit, de préférence dans un avenant au bail ou un protocole distinct.
Lorsqu’un local est soumis à des travaux de rénovation ou de réparation, leur prise en charge fait partie des obligations du bailleur. Si ce dernier tarde à lancer les procédures, ne suspendez pas votre loyer : avant toute chose, renseignez-vous auprès de lui et saisissez la justice si besoin. Si des questions restent en suspens, des experts se tiennent à votre disposition !
En savoir plus :
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