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Devenir propriétaire des murs de l'officine dans laquelle on exerce peut représenter un complément de revenus pour l'avenir. Mais c'est aussi un investissement lourd qu'il faut bien préparer. Philippe Becker et Christian Nouvel du cabinet d'expertise comptable FIDUCIAL passent au crible les différentes raisons d'acquérir les murs de sa pharmacie et livrent les clés pour que l'opération immobilière soit une réussite.
Le Quotidien du pharmacien. - Selon votre expérience, la question de l’acquisition des murs de la pharmacie est-elle une préoccupation des pharmaciens ?
Philippe Becker. - C’est une question assez rituelle surtout pour les pharmaciens qui exercent en solo (ils représentent encore la moitié des officinaux selon les statistiques ordinales) et qui sont dans leur fin de carrière. Pendant longtemps, la vente du fonds ou de la société d’officine garantissait une retraite correcte sur le plan financier. Aujourd’hui, investir pour se constituer un complément de revenus pour le futur n’est pas dénué d’intérêt compte tenu des incertitudes qui pèsent sur l’économie de la pharmacie libérale française !
Christian Nouvel. - Acheter les murs, c’est maîtriser le montant du loyer (1 à 3 % du CA HT). D’une certaine façon, c’est racheter une partie de ses frais généraux et c’est être certain de ne plus avoir de conflit avec son propriétaire ! On doit ajouter que c’est le passage obligé pour celui qui veut promouvoir une maison médicale. Dans un contexte de taux d’intérêts faibles, c’est une question qu’il faut se poser.
21 757 euros : C'est le montant annuel, en moyenne, du loyer d'une officine en 2015
Christian Nouvel. - Comme nous l’avons dit précédemment, acheter les murs représente un investissement lourd qui se justifie que si l'on amortit le coût sur au moins 10 ans. Ce sera difficilement compatible avec les engagements financiers d’un primo accédant et encore moins pour un pharmacien qui a la bougeotte. Il va de soi que la qualité intrinsèque du projet immobilier est le point qu’il faut regarder par priorité : par conséquent, il faut toujours se projeter sur les conditions globales de la revente pour décider.Y a-t-il des contradictions ?
Le véhicule juridique pour ce type d’opération immobilière est-il toujours la SCI ?
Philippe Becker. - Cela reste vrai dans la majorité des cas : la SCI (société civile immobilière) est une structure peu coûteuse à créer et à utiliser au quotidien. De plus, la SCI est souple et fiscalement, elle ne présente pas d’inconvénients majeurs. Le point qu’il faut souligner est qu’elle permet d’intégrer les autres membres de la famille et en particulier les enfants. Ce qui peut être intéressant lorsque l’un des enfants est pharmacien et l’autre pas. En effet, dans ce cas, on peut plus facilement préparer le partage d’une succession. Les notaires sont très habitués à ces problématiques et il faut penser faire appel à eux.
Sur le plan fiscal, y a-t-il des choix à faire ?
Christian Nouvel. - Le principe est que les revenus d’une SCI sont déterminés suivant le régime des revenus fonciers pour être inclus à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés. L’option à l’impôt sur les sociétés est possible mais irrévocable. Pour simplifier, le régime IS est plutôt intéressant lorsque l’on rembourse un emprunt important, mais il est souvent contre productif ensuite, surtout lors de la revente des parts sociales. Clairement, c’est une problématique complexe qui ne peut être traitée sans prendre en compte de nombreux paramètres et sans avoir une vision claire de la « sortie ».
Toujours sur le plan fiscal, comment est-on imposé en cas de revente ?
Philippe Becker. - Pour le cas général du régime des revenus fonciers soumis à l’IR, la plus-value sera calculée entre la valeur d’origine des parts ou de l’immeuble (cas où la SCI vend le bien immobilier), augmentée de frais d’achat, et la valeur de cession telle qu’elle figure dans l’acte. On appliquera ici le régime des plus-values immobilières des particuliers qui est imposé au taux de 19 % + 15,50 % au titre de la CSG, de la CRDS et des prélèvements sociaux. Les cédants pourront bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération totale au-delà de 22 ans pour la partie fiscale et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Christian Nouvel. - L’optimisation, on le comprend aisément, se fait sur la durée. C’est pourquoi l’anticipation est un facteur qui rend l’opération plus rentable encore.
Le choix d’un capital social fort lors de la création est aussi un moyen de réduire l’impact de l’impôt dû lors d’une éventuelle revente des parts.
Quotidien du Pharmacien n° 3352 - 18 mai 2017