La location meublée, souvent considérée comme une activité patrimoniale, présente la particularité d’être imposée comme les activités commerciales, dans la catégorie des BIC. En outre, elle a régulièrement été développée dans le cadre d’opérations de défiscalisation. Il en résulte un régime fiscal très spécifique et très encadré.
Les caractéristiques du loueur en meublé professionnel
Pour être loueur en meublé professionnel, il faut remplir deux conditions cumulatives :
- les recettes annuelles retirées par le foyer fiscal de l’activité de location meublée doivent dépasser 23 000 €.
- le montant de ces mêmes recettes doit être supérieur aux revenus professionnels du foyer fiscal.
Cette seconde condition oblige les contribuables à totaliser leurs revenus professionnels imposables et à les comparer au total des loyers de leur location meublée. Les revenus à prendre en compte sont :
- les traitements, salaires et assimilés, pensions et rentes viagères ;
- les revenus des professions indépendantes (BIC, BNC et BA) ;
- les rémunérations de dirigeants.
Lorsque ces deux conditions sont réunies, le foyer fiscal est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP).
Lorsqu’à l’inverse, ces deux conditions ne sont pas réunies, le foyer fiscal est loueur en meublé non professionnel (LMNP).
L’appréciation des conditions s’opère sur l’année civile. Certains contribuables peuvent d’ailleurs avoir le statut LMP une année, puis passer LMNP l’année suivante. Cette situation n’est pas forcément très confortable sur le plan fiscal.
Remarque : auparavant, il existait une troisième condition, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le Conseil Constitutionnel l’a annulée par une décision du 8 février 2018. L’administration fiscale en a officiellement tiré les conséquences par une publication du 20 mars 2019.
LMP ou LMNP : essentiellement deux différences de traitement fiscal
La première différence de traitement concerne la déduction des déficits issus de l’activité de location meublée.
Le loueur en meublé professionnel va pouvoir déduire ses éventuels déficits fiscaux de ses autres revenus, sans restriction particulière. Ce mécanisme va lui permettre de diminuer le montant de son impôt sur le revenu.
A l’inverse, le loueur en meublé non professionnel ne peut pas déduire ses déficits de ses autres revenus. Ses pertes sont « bloquées » dans la catégorie LMNP. Pour les déduire, il devra attendre d’avoir des bénéfices sur son activité de location meublée non professionnelle (délai maximum : 10 ans).
La seconde différence vise le régime applicable aux plus-values résultant de la cession des immeubles donnés en location meublée.
Pour le loueur en meublé professionnel, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Pour faire simple, le LMP est imposé sur la plus-value immobilière comme n’importe quel commerçant qui cède un immeuble professionnel. S’il en remplit les conditions, il peut bénéficier de l’exonération des PME.
La plus-value immobilière du loueur en meublé non professionnel est imposée comme une plus-value immobilière privée. Son régime d’imposition est donc le même que celui d’un particulier qui cède un immeuble. Le LMNP bénéficie d’abattements pour durée de détention qui lui permettent d’obtenir une exonération totale :
- d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans ;
- de prélèvements sociaux, au bout de 30 ans.
Si la plus-value n’est pas totalement exonérée, sa partie imposable est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Remarque : il convient également d’être vigilant sur le régime social du loueur en meublé. Certains loueurs en meublé doivent cotiser à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), tandis que les autres sont redevables des prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 %).