Immobilier : LMNP* en résidence service ou comment recevoir des revenus peu fiscalisés

Dans la gamme des solutions permettant de se préparer un revenu complémentaire pour sa retraite, l’acquisition d’un ou plusieurs biens exploités sous le régime du loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) prend une place de plus en plus importante avec un environnement où le plafonnement des niches fiscales restreint la marge de manœuvre des investisseurs.

Investir dans une « location meublée » revient à acquérir un bien immobilier qui sera équipé d’un mobilier suffisant pour permettre la vie courante d’un locataire.

Il existe différents secteurs d’investissement :

• les résidences étudiantes,
• les résidences de tourisme,
• les résidences de tourisme d’affaires,
• les résidences services seniors,
• les résidences médicalisées (EHPAD).

Ce bien, intégré dans une résidence services sera mis en location par un professionnel gestionnaire.

Un contrat, appelé « bail commercial » sera signé pour une période minimale de 9 ans entre le propriétaire et le gestionnaire ou exploitant qui fera son affaire de s’occuper de la location (il prendra à sa charge le risque de vacance locative) et versera au propriétaire un loyer prédéfini à la signature du bail (actuellement, de l’ordre de 4 %).

Le propriétaire ne garde à sa charge que les frais relevant de travaux importants et les frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier.

LMNP : un régime fiscal spécifique

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

• Si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 500 € :le loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises (dit "micro-BIC"). Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.
    
• En cas de non-respect de ces conditions ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées : c'est le régime réel qui s'applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes les dépenses qui sont à sa charge le cas échéant :
    
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux autres.

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les dix années suivantes.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée. 

Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.

La mise en œuvre d’une telle formule peut s’inscrire dans le cadre de bien d’autres projets :

• constitution d’un patrimoine immobilier de rapport,
• transmission de son patrimoine à ses enfants,
• constitution d’une source immédiate de revenus,
• ...

Exemple chiffré d'imposition d'un LMNP (hors réduction CENSI-BOUVARD) :

Tranche marginale d’imposition de l’investisseur : 30 %

Investissement

• Acquisition d’un appartement 200 000 €  ventilé ainsi : 170 000 € pour la construction et 30 000 € pour le terrain
• Acquisition du mobilier : 15 000 €
• Frais d’acquisition : 15 700 €
• Loyer annuel : 9 600 €
• Charges diverses annuelles : 1 500 € par an

Impôt sur le revenu

 * Régime micro-Bic :

Base taxable 9 600 € - 50 % = 4 800 €

Prélèvements sociaux 17,2 % : 826 €
(dont CSG déductible du revenu global imposable l’année de son paiement à hauteur de 6,8 %, soit pour un montant de 326 €)

• • IR à 30 % année n : 4 800 € x 30% = 1 440 €
    Imposition totale : 2 266 €
  • IR à 30 % années n + 1 et suivantes : (4 800 € - 326 €) x 30 % = 1 342 €
    Imposition totale : 2 168 €

* Option pour le régime réel d’imposition :
Total des recettes = 9 600 €
Total des charges = 8 571 € ( amortissement de la construction et des frais d'acquisition au taux de 3% / an 5 571 € + amortissement du mobilier au taux de 10% / an = 1 500 €)
Résultat imposable = 1 029 €

Prélèvements sociaux 17,2 % : 177 € (dont CSG déductible du revenu global imposable l’année de son paiement à hauteur de 6,8 %, soit pour un montant de 70 €)

IR à 30 %  année n : 1 029 € x 30 % = 309 €
Imposition totale : 486 €

IR à 30 %  années n+1 et suivantes : (1 029 € - 70 €) x 30 % = 288 €
Imposition totale : 465 €

La réduction d'impôt "Censi-Bouvard"

Investissements éligibles au dispositif "Censi-Bouvard"

La réduction d’impôt concerne certaines acquisitions à titre onéreux réalisées par des personnes physiques entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.

Sont éligibles :

• les acquisitions de logements neufs ;
• les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement ;
• les acquisitions de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.

Sont exclus les biens acquis en démembrement de propriété (sauf en cas de décès de l’un des époux soumis à imposition commune).

Logements concernés :

Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes :

• établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ;
• établissement délivrant des soins de longue durée ;
• résidence avec services pour étudiants.

Engagement de location

L’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.

Montant de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an, au taux de 11 % pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012 jusqu’au 31 décembre 2021.

Le montant du prix de revient retenu sera le prix hors taxe si la TVA est remboursée au contribuable.

Elle est répartie sur 9 ans à compter de la plus tardive des dates d’acquisition ou d’achèvement du logement.

Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année, excède l’impôt dû, est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.

La réduction d’impôt est versée en deux fois. Un premier acompte de 60 % au 15 janvier et le solde en septembre.

Attention : Aucun amortissement ne peut être pratiqué sur la fraction de la valeur de l’immeuble ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, y compris postérieurement à la période de 9 ans  d’obtention de la réduction d’impôt.

Le choix du ou des biens, le choix du gestionnaire, la vérification de l’équilibre financier entre propriétaire et gestionnaire pour assurer la pérennité de l’opération constituent des garanties pour que l’opération soit profitable.

Le conseiller en gestion de patrimoine de votre région se tient à votre disposition pour vous informer sur ces solutions, vous aider à voir si elles vous seraient utiles et vous aider à les mettre en place.

Trouver l'agence FIDUCIAL Conseil de ma région

*Loueur en Meublé Non Professionnel