Bail commercial et travaux de mise aux normes ou liés à la vétusté

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• Suspension d'un loyer de bail commercial en cas de travaux.
• Travaux au cours d'un bail commercial : comment savoir qui paie quoi 

Depuis la loi Pinel, est-il encore possible de mettre à la charge du locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ?

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel) et plus précisément depuis son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 publié au JO le 5 novembre 2014, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les dépenses suivantes sont obligatoirement à la charge du bailleur :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil,
• celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, à la condition qu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil (cf. article R. 145-35 du Code de commerce), c'est-à-dire des travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure et le rendant impropre à sa destination.

Dès lors, si le bail comporte une clause mettant à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté du bien loué ou à sa mise en conformité avec la réglementation, la répartition du coût de ces travaux entre le bailleur et le locataire va dépendre de leur nature (grosses réparations de l'article 606 du Code civil ou non).

Il appartient au juge de rechercher dans chaque cas d'espèce, à partir de la liste de l'article 606 du Code civil, si la réparation effectuée ou envisagée est une grosse réparation.

Voici quelques exemples jurisprudentiels de travaux relevant de l'article 606 du Code civil : remplacement de poutres, réfection des souches de cheminée, réparations permettant au locataire d'être « clos et couvert » (réfection de la toiture, remplacement des fenêtres vétustes n'offrant plus d'isolation thermique suffisante) etc.

Transposés aux travaux nécessaires pour rendre les locaux accessibles aux handicapés, trois cas peuvent se présenter :

• le bail a été conclu avant le 5 novembre 2014 et le bail comporte une clause transférant le coût de ces travaux sur le locataire : ils incombent à celui-ci en totalité, quelle qu'en soit la nature ;
• le bail a été conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014 et ne comporte pas de clause dérogatoire : ces travaux incombent au bailleur qui doit en supporter la charge quelle qu'en soit la nature ;
• le bail a été conclu après le 5 novembre 2014 et comporte une clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien loué ou de le mettre en conformité avec la réglementation : dès lors que ces travaux relèveront des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, le bailleur devra en assumer la charge.

Ces règles ne valent que pour les baux commerciaux et les baux soumis conventionnellement au statut des baux commerciaux.

Pour les autres baux à usage professionnel, la règle n'a pas changé :

• soit le bail comporte une clause dérogatoire mettant à la charge du locataire les travaux dus à la vétusté du bien ou à sa mise en conformité avec la réglementation et dans ce cas, le locataire doit en supporter la charge ;
• soit le bail ne comporte pas une telle clause et dans ce cas, c'est au bailleur qu'incombe le coût de ces travaux.