Votre bail commercial arrive à son terme ? À moins que vous ne souhaitiez le rompre avant la fin du contrat ? Certaines conditions s’imposent, et un congé délivré par un huissier de justice doit dans la plupart des cas être donné par l’une des deux parties. Mais certaines exceptions existent. Voici toutes les modalités de rupture d’un bail commercial passées en revue !
Comment rompre un bail commercial à son échéance ?
Votre bail arrive à son échéance : 9 années se sont écoulées depuis la signature du contrat. Deux options s’offrent alors à vous :
- faire une demande de renouvellement ;
- faire une demande de congé.
Sachez que dans certains cas de figure – notamment en cas de tacite prorogation, de survenance d'un événement prévu au contrat ou d'un bail à périodes – vous pouvez rompre votre bail commercial à la fin de chaque trimestre civil. Cela doit alors être anticipé : toute demande de congé est soumise à un préavis de 6 mois (article L145-9 du Code de commerce).
Tout demande de congé peut être faite à partir de 3 ans (ou 6) par lettre recommandée avec accusé de réception, et cette faculté est d’ordre public. Le bail ne peut être résilié à son terme.
Le bailleur face au bail commercial à échéance
De son côté, le bailleur peut refuser une demande de renouvellement, ce qui prend la forme d’un acte extrajudiciaire signifié dans les 3 mois suivant votre demande.
Comment rompre un bail commercial en rupture anticipée ?
Quand peut-on résilier un bail de location en cours ?
Au cours du bail commercial, vous pouvez signifier votre congé au bailleur 6 mois avant la fin de chaque période triennale. C’est pourquoi les baux commerciaux sont souvent nommés « 3-6-9 » : la demande de résiliation peut s’effectuer tous les 3 ans.
Ainsi, pour un bail qui a débuté le 1er février 2019, un congé peut être délivré avant le 31 juillet 2021, pour un effet au 1er février 2022.
À noter : si vous êtes l’associé unique d’une EURL ou le gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins 2 ans, vous avez le droit de donner congé à tout moment dans deux situations :
- si vous prévoyez de partir à la retraite ou êtes déclaré invalide ;
- si vous êtes ayant-droit en cas de décès du locataire.
Quels sont les cas particuliers de rupture anticipée ?
Le bail peut également être rompu de manière anticipée dans certaines conditions exceptionnelles.
- Un départ à la retraite ou une pension d’invalidité : si vous partez à la retraite ou si vous êtes titulaire d’une pension d’invalidité, vous avez le droit de faire une demande de congé – toujours par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice. Cependant, il vous faut respecter un préavis de 6 mois avant la restitution des locaux.
- Des congés pour travaux : votre bailleur peut rompre le bail après la période triennale, ou refuser le renouvellement, pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux.
- Une reprise d’un local d’habitation : si le bailleur souhaite reprendre le local d’habitation que vous louez accessoirement car il n’est plus utilisé à cet usage ou s’il a une autre fonction, votre bailleur peut donner congé, sous certaines conditions, lors de la période triennale, lors du renouvellement ou au cours de la reconduction.
- Un redressement ou une liquidation judiciaire : si vous êtes commerçant, que vous louez votre local sous le régime d’un bail commercial et que vous faites l’objet d’une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire), votre bail n’est pas résilié automatiquement. Cependant, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur peut décider d’y mettre fin ou de le céder.
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Et les clauses résolutoires ?
Afin d’éviter de faire appel à la justice pour trancher un différend entre bailleur et locataire, certains baux comprennent des clauses résolutoires. Si vous manquez à vos obligations, le bail pourra être résilié. Ces clauses peuvent occasionnellement être remises en cause, notamment sur le fondement des clauses abusives.
Les clauses résolutoires peuvent être utilisées si :
- vous manquez de payer le loyer et les charges du local commercial ;
- vous multipliez les retards de paiement ;
- vous utilisez le local commercial à d’autres usages que ceux prévus par le bail ;
- vous faites des travaux et / ou des modifications sans l’accord préalable de votre bailleur ;
- vous sous-louez une partie ou l’entièreté du local commercial.
Si la rupture d’un bail commercial a généralement lieu en fin de contrat ou à la fin de la période triennale, certaines exceptions rendent le congé possible à tout moment. Vous avez certaines questions à propos de votre bail commercial ? Les experts Sofiral sont là pour y répondre !
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