Indexation du loyer, congé et renouvellement... le bail commercial a fait l'objet en 2018 de nombreuses décisions et discussions. En effet, l'année qui s'achève a été riche d'actualités afférentes et notamment de jurisprudences impactant directement les bailleurs comme les preneurs. FIDUCIAL Sofiral Avocats vous propose ci-après un bref panorama des principaux arrêts de la Cour de cassation, pour vous apporter une vision claire des conséquences directes de ces derniers sur votre activité. Décryptage.
Congé délivré sans motif et indemnité d'éviction
Une décision rendue fin juin a rappelé un principe jurisprudentiel constant et consacré par le Code de commerce (art. L 145-9).
Dans l'affaire, le propriétaire d'un local à usage commercial, bailleur, avait délivré à son locataire un congé sans motif, avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction. Le preneur avait ainsi saisi les juridictions compétentes afin de bénéficier de cette indemnité.
La jurisprudence l'a constamment rappelé : un congé délivré sans motif par le bailleur ou pour motifs équivoques – considéré comme nul – produit malgré tout ses effets, dès lors que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail et à la condition qu'il paye au preneur une indemnité d'éviction.
Cass. 3ème civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756
Pour plus d'informations, vous pouvez également consulter l'article "Comment rompre son bail commercial ?"
Clause d'indexation et révision du loyer
Si le montant initial du loyer est libre, ce n'est pas le cas pour la révision du loyer pour un bail commercial en cours ou lors de son renouvellement. Son augmentation éventuelle est en effet strictement encadrée.
Par une décision "tombée" avant l'été, la Cour de cassation a statué sur le caractère licite d'une clause d'indexation du loyer. Cette clause habituelle dans le bail commercial permet au bailleur de revaloriser, chaque année, le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal.
Dans cette affaire, une société "locataire" avait originellement saisi la Cour d'appel pour que celle-ci statue sur la clause stipulée au bail et la répute "non écrite". Le locataire estimait ainsi que la clause d'indexation était illicite.
Or, il a ici été estimé que la clause en question n'entraînait aucune distorsion entre l'indice de base fixe et l'indice multiplicateur et que, par conséquent, elle était parfaitement licite.
Cass. 3ème civ., 17 mai 2018, n° 17-15.146
Pour plus d'informations, vous pouvez consulter l'article "Comment calculer la révision de son loyer chaque année".
Fin du bail commercial et frais de réinstallation du locataire dans un nouveau local
La décision du 13 septembre 2018 a tranché sur la question de l'impact des indemnités d'éviction et de la clause d'accession sur les frais de réinstallation du locataire.
Par principe, lorsqu’un locataire est contraint de quitter un local commercial, il peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction comprenant, entre autres, les frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et d’équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter. Dans cette affaire, toutefois, le bailleur estimait le contraire : en raison de la clause d’accession que comportait le bail commercial, celui-ci estimait en effet que le montant de ces frais devait s’apprécier au regard d’un local ne comprenant pas les constructions et améliorations réalisées par le commerçant en cours de bail (ce qui lui permettait ainsi de réduire le montant de l’indemnité d’éviction).
Il en a pourtant décidé autrement puisque, du fait de la clause d'accession qui était stipulée dans le bail initial, le locataire était ici bien en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation qu'il serait bientôt amené à supporter.
Cass. 3ème civ., 13 sept. 2018, n° 16-26.049
Pour plus d'informations, vous pouvez consulter l'article "Rédaction d'un bail commercial : les clauses importantes"