Les modalités de révision de votre loyer de bail commercial sont encadrées par votre contrat, et la règle du plafonnement, qui s’appuie sur un indice de référence, vous protège contre toute hausse trop brutale. Cependant, un déplafonnement du loyer peut survenir dans certains cas précis : variation de la valeur locative, déspécialisation totale ou partielle... Focus sur les principaux cas à l’origine d’un déplafonnement !
Cas n° 1 – Un changement des facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité regroupent tous les éléments qui peuvent modifier l’activité commerciale du local loué et, par conséquent, sa valeur locative. Concrètement, les facteurs locaux de commercialité concernent :
- l’implantation du local loué (intérêt de la rue, du quartier, de la ville…) ;
- la répartition des activités dans le voisinage ;
- les moyens de transport et de stationnement disponibles aux abords du local ;
- le développement d’un nouveau quartier.
Par exemple...
L’arrivée d’enseignes à forte notoriété ou la création d’un arrêt de bus à proximité de votre local commercial peut entraîner une variation à la hausse de votre activité et de votre chiffre d’affaires. Un déplafonnement du loyer pourra s’opérer lors du renouvellement du bail.
Cas n° 2 – Une durée de bail commercial supérieure à 12 ans
Vous avez conclu un bail commercial pour 9 ans et celui-ci s’est tacitement prolongé au-delà de 12 ans ? Le plafonnement du loyer ne s’applique plus, et la valeur locative doit être prise en compte pour la révision du loyer.
Cependant, quelles que soient les modalités de révision librement fixées au bail, la loi Pinel limite la hausse annuelle des loyers à 10 % par rapport à l’année précédente.
Cas n° 3 – Déspécialisation du bail : changement ou ajout d’activité
En tant que locataire, vous pouvez ajouter à l’activité initialement prévue au bail commercial des activités complémentaires. De fait, la déspécialisation partielle peut entraîner une modification de la valeur locative des locaux loués et donc un déplafonnement du loyer.
Dans le cas d’un changement complet d’activité, la déspécialisation totale entraîne un déplafonnement du loyer immédiat. Vous n’avez ainsi pas à attendre la prochaine révision triennale pour revoir le montant du loyer.
À noter que les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents, construits dans le but d’une seule et unique utilisation, échappent à cette règle !
Un exemple d’activité complémentaire
Un cordonnier peut faire de la vente d’articles de maroquinerie et de chaussures. Par contre, il ne peut vendre des produits qui n’ont aucun lien avec son activité principale, comme des gadgets électroniques ou des livres.
Cas n° 4 – Une augmentation de la valeur locative
Des travaux réalisés par le bailleur ou par le locataire peuvent induire une augmentation de la valeur locative. Pour justifier un déplafonnement du loyer du bail commercial, les travaux doivent :
- excéder l’obligation mise à la charge du bailleur ;
- avoir une incidence favorable sur l’activité et le chiffre d’affaires du locataire.
Par exemple...
Si votre bailleur réalise des travaux d’agrandissement dans le local commercial que vous occupez, la valeur locative pourra être révisée à la hausse. Un déplafonnement pourra alors s’appliquer lors de la prochaine révision du loyer.
Dans tous les cas, le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors du renouvellement du bail. Pour appuyer sa demande, il doit apporter des preuves tangibles et mesurables d’une augmentation de la valeur locative du local ou d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité. Le locataire a la faculté de les contester au moyen d’une expertise. Mieux vaut donc connaître les modalités de révision triennale du loyer avant de signer un bail commercial...