Des travaux d’amélioration ont été réalisés par le bailleur dans votre local commercial. Quel sera l’impact sur les loyers à venir ?
Les travaux dépassant le simple entretien et réalisés par le bailleur dans les lieux loués dans le cadre d’un bail commercial en cours constituent un des principaux motifs de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, sous réserve que le locataire en bénéficie dans le cadre de l’exercice de son commerce.
Si ces travaux - qu’ils soient qualifiés de modification des caractéristiques des lieux loués ou d’améliorations - entraînent une modification de la valeur locative des locaux commerciaux loués, le bailleur peut les invoquer dès la fixation du premier renouvellement du bail suivant la date de leur exécution à la condition toutefois que d’une part il en ait assumé la charge financière, et que d’autre part ces travaux ne soient pas simplement destinés à l’exploitation du fonds en conformité avec la destination contractuelle retenue par les parties.
La prise en charge financière peut prendre diverses formes :
- Soit le paiement est effectué par le bailleur
- Soit le financement est effectué par le locataire avec :
- une réduction de loyer au moins égale au prix de revient des travaux,
- la renonciation par le bailleur à pratiquer la révision du loyer stipulée au bail.
Toutefois, il y a lieu de noter que la jurisprudence accepte que le bailleur renonce par avance à solliciter le déplafonnement du loyer en se prévalant des travaux effectués dans les lieux loués.
Cette renonciation, devant être expresse pour être opposable, doit être stipulée par écrit, de préférence dans un avenant au bail ou un protocole distinct.
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